天水市人民政府办公室关于印发

天水市“十四五”城镇住房发展规划的通知

天政办发〔2021〕90号

各县区人民政府，经开区管委会，市政府有关部门，市属及驻市有关单位：

《天水市“十四五”城镇住房发展规划》已经2021年11月29日市政府第87次常务会议审议通过，现印发你们，请结合实际，认真抓好贯彻落实。

天水市人民政府办公室

2021年12月23日

前   言

住房发展关系国民经济和民生保障，在提高人民生活品质和促进经济增长方面发挥着重要的作用。“十四五”时期，在新时代全面建成小康社会前提下，开启我国30年新征程进程中的第一个五年计划，也是天水市在新的起点上推进住房事业高质量发展的关键时期，科学编制“十四五”城镇住房发展规划是关系全市经济社会发展和民生保障的重要内容。为贯彻落实十九届五中全会《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》精神及国家、省市有关部门关于“十四五”城镇住房事业发展的部署和要求，推动全市城镇住房事业高质量发展，促进住房市场平稳健康运行，加快实现全市人民从住有所居迈向住有宜居，特制定本规划。

本规划依据：

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》

《甘肃省国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》《甘肃省国土空间规划（2019-2035）》

《甘肃省“十四五”城镇住房发展规划》

《甘肃省人民政府办公厅关于进一步深化城镇住房制度改革完善住房供应体系的指导意见》（甘政办发〔2019〕79号）

《甘肃省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（甘政办发〔2020〕102号）

《天水市国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》

《天水市国土空间规划（2019-2035）》

“十四五”时期住房指标含义

1.公租房保障率：是指具有城镇户籍的低保和低收入家庭申请公租房的保障率。对申请审核通过的城镇户籍低保、低收入家庭，在6个月内实现应保尽保。

2.新增保障性住房供应：是指新增政府给予政策支持的各类保障性住房供应，包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等。

3.实施城镇棚户区改造：是指对房屋结构简单、使用功能不全、建筑密度较大、基础设施简陋、人口密集居住的棚户区，采取拆除新建、改建（扩建、翻建）等多种方式实施改造，改造范围包括城镇棚户区（含城市危房）和国有工矿区、林区（场）、垦区棚户区等。

4.实施城镇老旧小区改造：是指对城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）实施改造。

5.城镇居民人均住房建筑面积：是指按城镇居住人口计算的平均每人拥有的住房建筑面积。

6.物业管理覆盖率：是指引入物业服务企业实行专业化管理的小区建筑面积占城镇住房建筑面积的比例。

7.绿色建筑占比：是指城镇当年新建建筑中达到绿色建筑标准的建筑面积占新建建筑面积的比例。

天水市“十四五”城镇住房发展规划

一、发展基础与面临形势

（一）发展基础

“十三五”时期，是全市住房事业快速发展的重要时期，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持新发展理念，稳中求进、改革创新、担当作为，不断推动全市住房事业各项工作取得新进展。

1.城镇居民住房水平显著提高

至“十三五”末，全市城镇范围内共有成套住房332059套、住房建筑总面积3231万平方米。全市人均住房建筑面积33.9平方米，较“十二五”末增加了4.1平方米；城镇居民家庭住房自有率达到87%，较“十二五”末提高了10个百分点。在城镇居民住房条件得到改善的同时，居住品质也得到较大提升，住房开发对标高质量绿色建筑品质，注重小区人居环境、公共服务配套设施和物业管理水平的完善和提升，涌现出了以恒顺、保利、万达等房产开发企业为代表的一批示范效应较强的高品质居住社区，人民群众正在从“住有所居”迈向“住有宜居”。天水市“十三五”末各类住房占住房总量比例

2.房地产市场平稳健康发展

——商品住房供应规模不断扩大。2016—2019年，全市商品房累计销售面积422.9万平方米，年均增长11.3%。

——房地产开发投资稳步增长。2016—2019年，全市房地产开发投资累计完成370.6亿元，占全市同期固定资产投资总额的13.6%，房地产业已成为天水国民经济的重要支柱产业，在改善居民住房条件，推动经济增长方面发挥了重要作用。

——房地产市场体系不断发育完善。至“十三五”末，全市共有各类房地产企业620家，其中房地产开发企业275家、物业服务企业268家、房地产中介机构160家，房地产从业人员达到19600余人。房地产服务业快速发展，物业覆盖率不断扩大，截止“十三五”末，全市物业服务覆盖率达到57.4%，较“十二五”末提高了13个百分点。

——租购并举的住房供应体系逐渐成型。在稳定商品住房供应的同时，加快培育发展住房租赁市场，增加租赁住房有效供应。“十三五”期间，全市累计发展租赁性商品住房3160套，面积22.12万平方米，占全市商品住房供应总量的1.18%。

3.保障性住房建设成效显著

——住房保障供应体系逐步完善。“十三五”期间，全市累计建成保障性住房7482套，其中公租房2016套、经适房和限价房5466套、累计发放租赁补贴1亿元。基本建立了以公租房为主体，实物保障和货币补贴相结合的多层次、多渠道、多元化的住房保障供应体系，全面保障“住有所居”，居民的获得感和幸福感不断增强。

——住房保障水平大幅提升。全市住房保障覆盖面不断扩大，城镇中等偏下及以下收入家庭住房困难问题明显改善，部分新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员阶段性住房问题逐步缓解。至“十三五”末，全市城镇常住人口住房保障覆盖率达20%，城镇中低收入住房困难家庭和居民基本实现了应保尽保。同时，保障性住房的建筹机制、申请审核和分配流程不断优化，住房保障日益精准，服务管理提质增效。

——棚户区改造积极推进。“十三五”期间，全市大力推进棚户区改造，累计实施棚户区改造126914套（户），总投资535.83亿元，改善了近44万群众的居住条件，广大居民住房条件和居住环境得到优化提升。

4.城镇老旧小区改造稳步实施

2020年全面启动实施全市城镇老旧小区改造，制定了《天水市推进城镇老旧小区改造工作实施意见（暂行）》。截止2020年底，全市共对153个城镇老旧住宅小区实施改造，涉及31805户住户，项目总投资11.4亿元。全市一批老旧小区“旧貌换新颜”，提高了群众的幸福感、获得感、安全感。

5.住房市场调控和监管能力不断提升

——分类实施，精准调控。制定下发了《天水市人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的实施意见》《天水市房地产市场平稳健康发展“一城一策”工作方案》，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，优化土地供应结构，制定了住宅用地价格调控目标和住房价格控制目标，使地价、房价、房租水平保持在合理区间。

——商品房预售监管不断加强。强化行业监督管理，对全市在售房地产项目预售资金全部实行全程监管，建立健全了存量房交易资金监管制度，有效防范了房地产市场风险，保障了购房者利益。对新建商品房实行“一房一价”备案，有效遏制了房价过快上涨。

——房地产市场秩序进一步规范。切实履行房地产市场监管主体责任，持续加大对捂盘惜售、违规销售、投机炒房、违规代理、价格欺诈、违规收费、未明码标价、未落实一套一标、一价清制度等房地产领域违法违规行为的整治力度，营造了公平诚信的房地产发展市场环境。

“十三五”期间，全市城镇住房建设明显加快，房地产市场平稳健康运行，住房保障不断完善，居民住房条件持续改善，全市人民从“住有所居”开始迈向“住有宜居”，为“十四五”全市城镇住房事业高质量发展打下了坚实基础。

（二）面临形势与挑战

“十四五”时期是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后，乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年，也是城镇住房事业实现高质量发展的重要机遇期。

1.天水城镇住房发展面临新机遇

——区域发展迎来新机遇。新时代，天水叠加了西部陆海新通道、黄河流域生态保护和高质量发展、新时代西部大开发、关中平原城市群等重大国家战略机遇，在实施国家区域重大战略和规划中扮演着重要的角色。天水作为关中平原城市群甘肃东部门户城市和西部陆海新通道上重要节点城市，也将进一步强化与西安、宝鸡、陇南和成渝地区双城经济圈等重点城市和城市群的产业对接协作。随着区域互联互通多层次基础设施网络建设加快，天水与关中平原城市群、长江经济带、粤港澳大湾区、北部湾经济区（城市群）的联系更加紧密，天水产业和人口集聚能力进一步增强，省内外及周边城市的各类要素、产业和人口将会加速向本市转移和聚集，这些新增人口和产业布局将带来全市人口结构和住房需求上的空间变化。

——城市发展迈向新阶段。“十四五”期间，天水将加快打造“一核三轴两区”城市空间布局，构建省域副中心城市、区域性中心城市、关中平原城市群重要城市框架，形成“五区三县”（秦州区、麦积区、甘谷区、秦安区、三阳新区五区和武山、清水、张家川三县）的新型城镇化体系和以中心城区、县城、重点镇等现代城镇群为主体的城乡统筹协调发展新格局。中心城区、县城、中小城镇基础设施建设将进一步完善，人口和各类要素将加速向城市和城镇转移聚集，天水作为省域副中心城市的吸引力和辐射带动力进一步增强。“八大新城”和特色小镇建设也将加快小城镇人口聚集速度，大量人口就地就近城镇化，小城镇住房需求将逐步释放。未来5年，全市预计将有25-30万左右的农业转移人口落户城镇，为全市城镇带来大量的新增住房需求。

——住房发展拓展新空间。“十四五”期间，一批涉及区域开放、新动能培育、现代化产业体系、互联互通设施、统筹城乡发展、高质量发展、保障和改善民生等领域的重大工程和项目将陆续开工建设，为全市住房发展提供了新空间。甘肃（天水）国际陆港、西北（天水）电子信息产业园、中梁空港城、机场迁建等重大项目，将带来人口分布和住房需求的空间变化，要求从“大天水”的空间概念上科学规划布局全市的住房发展格局。

——住房发展要求新定位。党的十九大报告和《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，对全市“十四五”住房事业高质量发展提出了新的更高要求。要求进一步促进房地产市场平稳健康发展，因城施策；要求坚持住房需求导向，根据人口流向和住房需求变化，合理确定住宅供应规模和空间布局；要求积极盘活存量住房，大力发展租赁市场；要求住房发展内涵更加丰富和多元，必须以满足人民群众美好生活需要为目标，推动住房从住有所居、住有安居向住有宜居迈进。

——住房需求面临新格局。“十四五”时期，城镇化加速发展带来的住房需求依然较大；本地居民的“以旧换新”“以小换大”“以远换近”等改善性住房需求不断增加；康养产业综合体，旅游、休闲度假等新兴住房需求将逐步释放，消费者对康养旅游、休闲度假等住房产品的需求增长明显。全市住房发展面临的矛盾已从总量短缺转变为结构性供给不足。住房发展呈现中等偏下及以下收入家庭的保障性需求、新市民的刚性需求、引进人才的支持性需求、本地居民的改善性需求等多元需求并存的新格局。

——住房保障面临新形势。“十四五”时期，我国住房保障政策是以为困难群众提供基本住房保障和推进城镇老旧小区改造为重点，构建“三房两改一金”的多层次住房保障体系。“十四五”时期，天水的住房保障主要以城镇老旧小区改造为重点，因地制宜推进成片棚户区改造，适度发展保障性租赁住房。

2.问题和挑战

一是住房供应结构性矛盾突出。住房供应的品质不能满足人民对美好生活的需要；新就业大学生、进城务工人员等新市民、青年人的住房困难问题以及市民的改善型住房需求亟待满足；住房租赁市场发育不足，存在“重购轻租”现象，亟待推动“租购并举”“租购同权”改革，以更好应对住房供需的结构性矛盾。

二是住房市场亟待进一步规范。住房市场制度及市场体系还不够完善，市场主体行为不规范、租赁市场发育不成熟等问题，亟待从准入、监管等方面入手，为维护租房者权益和优化市场环境提供制度保障。

三是城镇老旧小区改造压力较大。作为全省老工业基地和人口大市，老旧小区改造任务重、困难多，普遍存在配套设施不完善、服务设施不健全、物业管理和服务水平较低等问题，影响了人民群众的幸福感、获得感和安全感。

总之，新形势和新变化带来了天水住房发展新特征新要求，也带来新机遇新挑战。面对新的发展形势，必须积极贯彻落实中央决策部署，把城镇住房发展融入全市“十四五”发展大局，科学谋划，围绕新目标、新要求，不断改善居民居住条件，让广大人民群众共享发展成果。

二、指导思想、基本原则和发展目标

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中全会精神，牢固树立新发展理念，坚决落实习近平总书记对甘肃重要讲话、重要指示批示精神。始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，全面落实城市主体责任，因城施策、多措并举，精准调控，促进房地产业良性循环和健康发展；以“住有所居”为目标，坚持“高端有市场、中端有扶持、低端有保障”发展原则，以构建“多主体供给、多渠道保障、租购并举”住房制度为主要方向，以解决城市新市民住房困难问题为着力点，完善住房市场体系和住房保障体系，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求；深化住房供给侧结构性改革，着力解决住房领域发展不平衡不充分问题，推动住房事业高质量发展，满足人民群众日益增长的美好生活需要，努力实现从住有所居向住有宜居迈进，为建强省域副中心城市、推动老工业基地走出高质量发展新路子、加快建设幸福美好新天水提供有力支撑。

（二）基本原则

——坚持系统观念，推动规划衔接。加强前瞻性思考、全局性谋划，在全面贯彻落实国家和省上有关工作部署和政策的基础上，以国土空间规划、城市总体规划、土地利用总体规划等为依据，做到城镇住房发展规划与国民经济和社会发展规划、城市近期建设规划等相关规划有效衔接。

——坚持以人为本，保障基本需求。始终坚持以人民为中心的发展思想，突出住房居住属性和改善民生的社会功能，以保障和改善民生为优先选择，明确政府在住房发展中的作用，加强保障性安居工程对住房困难群体的保障力度。

——坚持统筹协调，推进绿色宜居。统筹住房发展与区域发展、新旧动能转换、公共服务设施建设，实现住房供应的规模结构、空间布局、时间节奏与居住需求相互协调，促进住房资源均衡配置，提高住房供给质量，满足群众既安居又宜居的绿色健康生活需要。

——坚持租购并举，完善保障并重。充分尊重市场运行规律，以市场为主导满足居民多层次住房需求，强化政府保障，建立市场与政府保障双轨并重的住房供应体系，建立租购并举稳定的政策体系。完善房地产市场监管，建立健全房地产市场调控长效机制。

——坚持因城施策，加强分类引导。充分考虑各地区住房发展阶段和地方需求，实施“一城一策”，强化分类指导，分区确定各地住房发展方向和重点任务。采取差异化调控措施，科学精准调控，指导住房各项工作稳步有序开展。

——坚持高质量发展，提升居住品质。推动住房发展质量变革、效率变革、动力变革，实现住房事业高质量发展。引导市场丰富住房供应类型，满足不同人群的居住需求。引导住房建设和消费模式转型，提高居民居住品质。

（三）“十四五”城镇住房发展目标

1.总体目标

建立多层次、全覆盖、可持续覆盖全体居民的住房供应体系，加快形成“低端有保障、中端有扶持、高端有市场”的住房政策体系，不断满足人民群众多层次、多样化住房需求。到2025年，基本建立符合市情的“多主体供给、多渠道保障、租购并举”住房制度。实现住房总量平稳增长、住房价格总体稳定、住房困难有效缓解、住房结构有所优化、居住品质明显提高、服务管理水平显著提升的总体目标。

2.具体目标

——住房供应体系均衡完善。适度发展商品住房，探索发展保障性租赁住房，因地制宜筹建公共租赁住房。“十四五”期间，全市计划新增供应各类住房1407.33万平方米，其中市场化住房947.5万平方米；保障性安居工程459.83万平方米，其中棚户区改造安置住房385万平方米，保障性租赁住房70.33万平方米，公共租赁住房4.5万平方米。到2025年，全市城镇居民人均住房建筑面积达到36平方米以上。

——住房租赁市场稳步发展。加快发展住房租赁市场，培育形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系长期稳定的住房租赁市场体系。规范住房租赁市场管理，切实保障居民合法权益，为租房居住提供良好的预期，促进住房租赁市场稳步发展。“十四五”期间，全市计划完成租赁住房建设任务31.5万平方米。

——住房保障体系完善精准。健全和完善保障性住房政策体系，有效增加保障性住房供给，推进“低端有保障”，切实满足住房困难家庭的居住需求。“十四五”期间，全市计划建设保障性租赁住房70.33万平方米；公租房实物保障4.5万平方米，发放租赁补贴3.5万户（次）。进一步强化对公交、环卫、教育、卫生等公共服务行业人员和城市新市民等人群的精准保障。到2025年，全市公租房实现应保尽保。

表1：天水市“十四五”人口发展及住房需求表

——住房居住条件和环境持续改善。全面推进城镇老旧小区改造，提高居住安全、完善使用功能。“十四五”期间，全市计划改造城镇老旧小区392个，涉及居民27933户、766栋住宅楼，面积约252万平方米。到2021年底，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制。力争“十四五”末基本完成2000年年底前建成且需要改造的城镇老旧小区改造任务；因地制宜实施棚户区改造，保持棚户区改造政策的稳定性和持续性，稳定社会预期。“十四五”期间，全市计划实施棚户区改造385万平方米；补齐城镇居住社区设施建设短板，到2025年，基本补齐既有居住社区设施短板，新建居住社区同步配建各类设施，城市居住社区环境明显改善，共建共治共享机制不断健全，城镇完整居住社区覆盖率显著提升。

——住房市场平稳健康发展。着力“稳地价、稳房价、稳预期”，建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制。加强和完善房地产市场调控政策措施，根据经济社会发展水平、房价收入比、商品房库存量等情况进行宏观调控与微观调节，使房价收入比、年度新建商品住房价格、住宅用地价格和二手住房价格、住宅租赁价格涨幅保持和控制在合理区间。落实市县政府房地产市场监管的职责，严厉查处房地产企业违规违法行为，推动全市住房健康平稳发展。

——居住品质得到新提升。将提高住房品质，打造宜居环境，作为全市“十四五”期间新建住房项目发展的方向。积极推广绿色建筑和建材，大力发展钢结构等装配式建筑，不断提高装配式建筑在新建建筑中的比例。到“十四五”末，全市城镇新建建筑中绿色建筑占比达到国家标准。健全和完善物业服务标准体系，强化对物业服务行业的监管，不断提高物业服务质量和水平，到2025年，全市城镇住宅小区物业管理覆盖率达到70%。

——住房布局与区域发展协同推进。统筹生产、生活、生态三大布局，配合国家区域发展战略、关中平原城市群、西部陆海新通道、省域副中心城市和区域枢纽建设，建立与天水区域发展相适应的住房供应和保障格局，支撑人口合理集聚，实现产城融合和职住平衡。

3.远景展望

到2035年，全市形成“低端有保障、中端有扶持、高端有市场”的完整住房政策体系，建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，住房供应结构更加优化、均衡。全市新增住房供应充分多元，能差异化满足不同收入群体的刚性居住需求及改善性居住需求，城镇居民人均住房建筑面积进一步增加。

房地产市场发展充分多元、健康平稳，商品住房布局和供应结构进一步优化，房价水平与当地经济社会发展水平相适应。租赁住房市场形成一定规模，租赁住房有效供应增加，租赁住房在市场化住房中的比重进一步提升。租购住房在享受公共服务上具有同等权利，租赁双方权益得到充分保障。

保障性住房体系进一步完善，城镇住房保障覆盖面进一步扩大，公租房实现应保尽保，新就业无房群体及外来务工群体等新市民和城市“夹心层”群体的居住需求基本得到有效保障，城镇常住人口住房保障覆盖率和住房公共服务均等化水平进一步提升；基本消除城镇集中成片的棚户区，城市品质进一步提升；城镇老旧小区和居住社区环境全面改善，居住周边基础设施及公共服务设施配套进一步完善，全市完整居住社区覆盖率显著提升。

住房建造技术全面提升，装配式建筑技术在新建商品房和保障性住房项目建设中广泛应用，城镇新建建筑中绿色建筑面积和城镇装配式建筑在新建建筑中占比大幅提高，实现住宅产业化和绿色化发展。城镇住房实现物业管理全覆盖，为城镇居民打造更为安全、舒适、便利的现代化、智慧化生活环境，满足人民群众对美好生活的向往。

表3：天水市“十四五”住房发展目标

三、重点任务

（一）促进住房市场平稳健康发展

坚持房住不炒的定位，以构建“租购并举”的住房制度为目标，在适度合理优化发展商品住房的同时，大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，增加租赁住房有效供应，满足市场多样化住房需求。

1.稳定住房供应规模

——稳定住房供应规模和预期。各县区根据本地新建商品住房销售、库存及人口流动情况，跟踪分析住房供需现状，科学制定本地住房供应计划，合理确定用地和住房供应规模、结构和时序，适时调整住宅供应规模及住宅新开工规模，促进供需平衡。要加强存量土地的节约集约利用，对闲置住房用地面积超过已批准住房用地总面积10%以上的开发企业，不再增加住房新增用地指标，避免对未来发展空间的透支。

——构建“人—地—房”挂钩的联动调节机制。加强自然资源、住房城乡建设等多部门协作，建立人口规模、土地资源、住房建设规模相互匹配的联动对接机制，通过土地政策、金融信贷、财政税收等经济、法律和行政手段，合理确定和调节住房供应计划，预测年度住房新开工面积，综合考虑闲置土地规模，根据规划容积率确定年度住宅用地供应规模。

——完善房地产市场调控政策措施。坚决贯彻落实国家、省有关房地产市场调控的工作部署，切实落实价格备案，从限购、限贷、限售、限价等方面全方位开展调控策，不断完善房地产市场调控政策。合理制定住宅用地供应量和价格调控目标、年度新建商品住宅销售、二手住宅交易、住宅租赁价格控制目标，有效控制商品房销售价格的上涨幅度。因县（区）施策、精准调控，根据房地产住房市场需求和运行情况，确保住宅用地的供需平衡，稳定市场预期。因地制宜调整各地商业地产贷款的首付款比例，确保房地产市场发展与本地经济社会发展水平、居民人均可支配收入水平等相适应。

2.优化新建商品住房布局和供应结构

——优化住房供应布局。对接城市的发展规划，合理引导人口向秦州新城、成纪新城、麦积新城、颖川新城、东柯新城、三阳新区等新城区集聚，向各县域中心和重点城镇就近集聚。三阳新区是天水未来城市扩展的重要区域，也是全市住房发展的潜力空间。应以城镇化和新增就业需求为导向，依托天水国际陆港建设，组团开发建设多元化的商品住房，因地制宜发展保障性租赁房和人才安居住房，有序接纳主城区人口外溢和产业发展居住需求。加快推进三阳川隧道和恒顺三阳川中央商务区建设，推动与秦州、麦积两区一体化、同城化发展，助力推进城市扩容提质。

——丰富商品住房产品供应多样性。根据刚性住房需求、改善性住房需求及农业转移人口购房需求等特征，提供不同价位层次具有针对性的商品住房产品，合理提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房中的比例。配合“三胎”政策的全面放开，优化户型结构，适当提升较大户型供应比例；探索培育发展养老地产、旅游地产、文化创意地产，引进有实力的企业，培育新型养生养老综合体，探索制定养老机构运营补贴优惠政策。支持鼓励发展旅游度假型、康养适老型等新型住宅，满足个性化、多层次居住需求，打造全省康养地产示范基地。

3.培育发展住房租赁市场

加快推进“租购并举”住房制度改革，培育形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系长期稳定的住房租赁市场。

——培育和支持住房租赁市场主体的发展。在流动人口较多的秦州和麦积两区，支持建立国有住房租赁企业，激活和带动全市住房租赁市场发展。鼓励各类投资者和自然人成立住房租赁企业，提供专业化、规范化的租赁服务。鼓励房地产开发企业利用自持房源面向市场开展住房租赁业务，鼓励村集体、经济联社租赁经营自有住房，将符合消防、卫生、住用等安全条件的住房统一出租，规范管理。引导国有企业和社会资本参与租赁住房建设和运营管理，提供规模化、多品种租赁服务，满足不同层级的租赁需求。支持房地产开发企业利用库存商品房、新建商品住房开展租赁业务。鼓励物业服务企业承接开发建设单位、商品住宅业主、自建房业主的业务，拓展房屋租赁业务。鼓励物业服务企业拓宽服务领域，开展“管家式”服务，为业主空置房源提供代管理、代维修等服务。鼓励住房租赁企业提供分时度假、房屋分享等多样化的住房租赁产品，满足特色化的住房租赁需求。鼓励村集体成立专业化房屋租赁企业。

——多渠道拓宽租赁住房房源。支持鼓励秦州区和麦积区等人口净流入的城区新建一定规模和数量的租赁住房。鼓励个人和企业出租住房，允许将符合条件的商业用房等按规定改建为租赁住房。支持鼓励房地产开发企业新建商品房中按一定比例配建租赁房。鼓励国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房。鼓励在住房租赁需求旺盛的县区，组织各类园区、科研机构等利用自有建设用地建设租赁住房，用于解决员工住房需求。支持各地将配售后剩余的经济适用住房房源，由各地住房主管部门回购后，向社会出租，并纳入住房租赁管理体系。积极探索利用集体建设用地建设租赁住房，探索采取租赁用地整体出让的方式，集中建设租赁住房。

——建立和完善住房租赁平台。不断完善住房租赁信息服务与监管平台。推行住房租赁合同网上签约和合同登记备案制度。鼓励住房租赁企业在租赁平台进行房源发布、租赁交易、合同备案等业务。定期发布住房租赁指导价格。

——加强住房租赁市场监管。明确各县区政府及相关部门的职责分工，完善、优化住房租赁市场环境，坚决取缔不法中介，有效遏制租赁市场乱象。建立完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，加强市场主体信用记录管理，推动租赁市场机制更加成熟完善。推行全省统一的住房租赁合同示范样本。

——完善长期住房租赁支持政策。鼓励金融机构加强与住房租赁企业的合作。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠。鼓励各县区政府盘活城区“三旧”和城市更新用地等存量土地，增加租赁住房用地有效供应。在商品住宅用地招拍挂出让过程中，鼓励增加竞配建租赁住房和持有年限的规定。落实职工提取住房公积金支付房租政策，落实非本地户籍承租人按相关政策享受义务教育、医疗等基本公共服务的措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。

（二）完善多层次住房保障体系

以建立保基本、多层次、宽覆盖、可持续的住房保障体系为目标，扩大保障性住房有效供给，建立实物保障与货币补贴相结合的住房保障供应体系。形成以公共租赁住房、保障性租赁住房、棚改安置房等多种保障性住房类型构成的保障性住房供应体系。

1.多措并举发展公租房，提升运营服务水平

——坚持实物保障与租赁补贴并举。分类实施，满足差异化住房保障需求，积极开展货币化保障，支持住房保障对象通过住房租赁市场解决住房问题。

——因地制宜建设公租房。推进公共租赁住房以需定建的模式，各县区摸清公共租赁住房需求量，根据需求进行公共租赁住房建设和房源筹集计划的安排。提高公共租赁住房运营管理和服务水平，进一步完善已有公共租赁住房社区的配套基础设施，加快竣工公共租赁住房的配售工作。探索将经过整治的城中村住宅纳入住房保障体系，探索将存量房转为公租房。

——扩大公租房保障覆盖面。全面落实“低端有保障”，切实满足住房困难家庭的居住需求。适当放宽公租房在户籍、住房、财产和收入等方面准入条件。切实满足特定群体周转性居住需求，对在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和企事业单位无房职工以及公交、环卫、教育、卫生等公共服务行业人员逐步纳入公租房保障范围，推进住房公共服务均等化。

——强化动态监管，实施精准保障。进一步细化公共租赁住房的配租程序、租金确定、退租回收等操作程序。建立住房保障信息共享机制，对申请人的收入、房产、车辆、户籍等信息实现交换共享、精确核实、动态更新，实现精准保障。探索研究公租房保障对象退出后购买产权房的优惠政策。

——提升公租房运营和服务水平。加快推进政府购买服务方式管理和运营公共租赁住房。建立公租房小区可持续运营机制，构建法制化、科学化、人性化的后续管理机制。推进公租房小区配套基础设施的投资建设和运营管理。

2.积极发展保障性租赁住房

探索研究符合天水实际的保障性租赁住房规范标准、支持政策和运行机制，着力打造一批保障性租赁住房标杆项目，扎实推进全市保障性租赁住房发展，打造全省保障性租赁住房先进示范城市。

——健全保障性租赁住房支持政策。按照政府给予政策支持，社会力量投资建设的原则，试点建设保障性租赁住房。完善相关配套政策，保护租赁利益相关方合法权益，使承租人平等享有同产权人一样的公共服务。

——完善保障性租赁住房房源筹措机制。鼓励房地产开发企业、租赁企业、村集体、企事业单位参与保障性租赁住房的建设和运营。在人口集中趋势明显的秦州区和麦积区，探索通过在中心城区商业、办公密集区域、大型产业园区、高校集中区域发展保障性租赁住房，重点解决新市民的阶段性住房困难。

3.因地制宜实施棚户区改造

突出棚户区改造的民生属性，保持棚户区改造政策的稳定性和持续性，稳定社会预期。到“十四五”末，秦州区和麦积区基本消除城镇集中成片的棚户区，其他县因地制宜推进棚户区改造，改善居民住房条件，提升城市品质。

——科学规划，稳步推进。各县区根据本地经济社会发展水平和财政能力，结合“十四五”区域发展规划、产业规划、城市总体规划、土地利用规划和保障性住房建设规划，按照“六个严禁”要求把握棚改范围和标准，合理确定棚户区改造目标和计划任务。坚持“先危后旧、先急后缓、量力而行、分步实施”原则，继续将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点，探索将具备改造条件的城中村、旧屋村有序纳入棚户区改造政策适用范围。探索将棚改与三旧改造、土地收储安置等融合，补充完善现有的棚户区改造安置政策。鼓励通过政府购买服务“新建”以及在商品住房中“配建”等方式，筹集棚改安置住房。鼓励棚户区改造项目实施企业自持余量房作为租赁住房，培育租赁市场。支持各县区政府回购棚户区改造项目余量房，作为人才公寓和公共租赁住房。支持高校、科研院所等人才密集单位依法依规通过棚户区改造建设人才周转公寓和专家公寓。

——统筹兼顾，配套建设。坚持“规划引领、适当连片、合理布局、同步配套”的原则。在棚户区改造中，将棚户区改造与城市发展、城市转型相结合，将棚户区改造与土地资源整合相结合，将棚户区改造与完善城市功能、提高城市经营能力相结合，将棚户区改造与城市历史文化特色传承现结合，将棚户区改造与改善民生、规范租售并举的住房保障体系相结合，将棚户区改造与旧城改造、“抽疏增绿”相结合。对中心城区和老城区以拆屋降密、增量提质、疏解功能为原则，促进老城区“减量发展”。严格落实棚户区改造配套设施与安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用，加快推进棚改安置住房的回迁安置。

——因地制宜，精准施策。按照“一城一策、因城施策”的原则，合理确定棚改安置方式。各县区结合本地区经济社会发展和房地产库存等情况，及时有针对性地调整完善棚改安置政策。住房市场供不应求、房价上涨较快的地区，棚户区改造应控制货币化安置比例，以实物安置为主。住房市场供应充分、去化期较长、房价较为平稳的地区，继续稳妥推进棚改货币安置和实物安置相结合的安置政策，可适当提高棚户区改造货币化安置比例。对于实物安置项目，要优先考虑就近安置，采取异地安置的，要统筹考虑棚户区改造被征拆群众过渡期及回迁安置后的就业、就医、就学、出行等需要，合理规划选址，实现职住平衡。完善棚户区改造评估指标、审批审计、财税信贷、安置补偿体系，确保棚改项目的改造标准和安置补偿标准与社会发展相适应。

（三）全面推进城镇老旧小区改造

坚持“以人为本，因地制宜、居民自愿、建管并重”的原则，全面推进全市城镇老旧小区改造，力争“十四五”末，全市基本完成2000年年底前建成且需要改造的城镇老旧小区改造任务，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系形成。

1.科学编制城镇老旧小区专项改造规划和计划。对全市既有的城镇老旧小区全面调查摸底，建立老旧小区动态数据库。各县区结合实际，合理界定本地区改造对象范围，严禁借城镇老旧小区改造变相搞房地产开发。根据各住宅区的基本情况和居民改造需求，建立项目储备库。各县区在切实评估财政承受能力、居民改造意愿、改造迫切程度等基础上，区分轻重缓急，统筹安排符合条件的老旧小区改造项目及时序，科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划，形成“储备一批、在建一批、新开工一批、竣工一批”的良性循环。

2.合理确定改造内容，分类推进实施。将全市城镇老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类三种类型。各县区结合实际，依据各项目具体情况，科学合理制定改造方案，分类进行丰富和提升改造，达到各具特色的整治效果，全面提升老旧小区的安全性、舒适性。各县区结合城镇老旧小区改造工作，通过补建、购置、置换、租赁、改造等方式，因地制宜补齐既有居住社区建设短板。各县区可因地制宜确定本地区老旧小区改造内容清单、标准和相关支持政策。

3.建立政府与居民、社会力量合理共担的改造投入机制。加大政府支持力度，将城镇老旧小区改造纳入各地的保障性安居工程，积极争取中央和省级补助资金。各县区老旧小区改造的支持资金，可以纳入国有住房出售收入存量资金使用范围，支持各县区通过发行地方政府专项债券筹措改造资金；合理落实居民出资责任。积极推动居民出资参与改造，鼓励引导居民进行门窗更换和水表、电表表后改造。鼓励居民通过让渡楼面资源、小区公共收益、投工投劳等多种方式参与老旧小区改造。支持居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造；推动多元化投入改造模式。业主共有物业管理区域内的广告、便民服务亭、停车、充电、智能信包箱等经营收入，可用于城镇老旧小区改造及物业管理。推动社会力量广泛参与老旧小区改造，进一步放开与城镇老旧小区改造关联的城市基础设施投资、建设和运营市场，做好基础类、完善类、提升类相关建设项目打捆发包，鼓励引导社会和民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与城镇老旧小区改造。

4.完善城镇老旧小区改造配套政策。各县区结合审批制度改革，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，积极推行网上审批，提高项目审批效率，简化相关审批手续，实行联合验收；加快制定本地区城镇老旧小区改造技术规范，明确智能安防建设要求，及时推广应用新技术、新产品、新方法；建立存量资源整合利用机制；明确老旧小区改造土地支持政策。城镇老旧小区改造涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可在一定年期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构应依法积极予以办理。

（四）实施人才安居工程

按照“政府主导，社会参与；市级统筹，县区落实；以需定建，优化配置”的基本原则，加快推进全市人才住房建设，切实增加房源有效供应，建立天水人才住房建设可持续发展长效机制。

1.健全人才住房支持政策。将符合条件的党政机关、企事业单位新进无房职工、新引进青年教师、青年医护人员、科研人员、专业技术人、招商引资企业的高级管理人员和引进人才等纳入全市人才住房保障范围。通过允许增建一定比例的商业用房或经营性用房等优惠政策，支持鼓励各县区在规模较大、实施集中开发的住宅用地项目中按一定比例配建人才安居住房。

2.完善人才住房房源筹措机制。各县区综合考虑本地发展需要和引进人才数量趋势，科学制定人才住房建设任务。鼓励通过购买、改造、长期租赁存量商品住房等方式筹集人才住房房源。支持企事业单位、大专院校和科研机构等人才密集单位利用自有存量国有建设用地或通过棚户区改造建设人才周转公寓和专家公寓。积极开展集体土地建设试点，在交通便利、人才集聚、生活配套成熟的区域，利用集体建设用地建设部分人才住房，以租赁方式定向供应引进人才。

3.加强人才住房运营管理。各县区实行统一性与差异化相结合的人才认定标准，合理确定人才住房建设标准，建立人才住房分区分类供应制度。建立人才住房统一信息平台。利用大数据平台实时、动态掌握申请人购买住房等信息及人才住房房源、配租配售、后期管理等情况，并对外公开房源信息，实行人才住房信息共享。

（五）全面提升居住品质

1.提高住房产品品质。提高全市住房整体规划设计和开发水平，充分考虑居住环境舒适性。合理控制居住区社区规模、容积率等指标，增强居住区绿地和公共开放空间可达性，打造具有地方特色与环境相适宜的建筑景观。全面推行住房绿色建筑标准规范，大力推广被动式超低能耗建筑。在保障性住房和商品住宅建造中积极推广装配式混凝土建筑。制定奖励措施，鼓励房地产开发企业提高装配式建筑在商品住房项目中的比例。推动智慧住宅建设，为住户提供智能化居住体验。

2.提升社区配套和环境品质。按照“学有优教、病有良医、老有颐养，住有宜居”等目标，补齐既有居住社区建设短板，新建居住社区同步配建各类设施，完善住房周边基本公共服务配套，构建形成服务便捷的“5～10分钟社区生活圈”。健全居住区环境卫生维护标准化、规范化、常态化管理模式，打造道路微循环系统，完善污水处理、垃圾处理设施配套，提高居住区环境综合品质。

3.推进宜居和适老社区建设。推进宜居社区的建设。完善新建社区的交通设施建设，提升交通的通达性。完善教育、医疗、商业服务设施的配套建设，提高公共服务设施覆盖率；新建居住区要充分考虑适老化需求，严格执行无障碍及适老化设施相关技术标准规范，将养老服务设施建设纳入居住区配套，统筹规划建设适老化的公共服务设施特别是医疗卫生和文化设施，适度发展专业化养老机构，满足老年人多样化需求。

4.全面提升物业管理和服务水平。继续坚持新建住宅小区物业服务全覆盖，探索保障性住房物业管理经营模式。加快提高老旧小区物业管理覆盖率，建立适应老旧小区的物业服务机制；落实物业服务规范，优化服务标准制度，积极拓展物业服务内容，探索开展“菜单式”物业服务管理模式，引导物业服务企业向业主提供服务“菜单”，业主自选“服务套餐”，提升物业服务精细化水平；加快智能物业平台建设，继续推进“互联网+”物业服务，全面提升物业管理信息化水平，推进智慧小区建设；研究建立物业服务价格动态调整机制，按照“质价相符、按质论价”原则合理确定物业服务收费标准；建立物业服务企业准入退出机制，加强对物业服务企业的监督检查、信用考核；健全社区共建共治共享机制。推动建立“党委领导、政府组织、业主参与、企业服务”的居住社区管理机制。鼓励引入专业化物业服务，暂不具备条件的，通过社区托管、社会组织代管或居民自管等方式开展物业服务。建立和健全人民调解、行业调解、司法解释相互衔接的联动机制和物业管理应急处置机制。

（六）统筹推动产城融合和职住平衡

按照生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀的总体要求，加快建立与本市人口规模、人口分布和结构、产业分布及结构相匹配的住房供应体系。

1.强化住房对其他产业发展的基础支撑作用。统筹城镇产业区、办公区、生活区、商业区等功能区规划建设，优化各类用地比例，形成产城融合、职住平衡、功能复合的住房发展格局。针对产业较为集中的秦州区和麦积区，重点增加居住及生活服务功能，提供人才公寓等多样化住宅产品，打造不同类型、功能复合的新型产业社区，大幅提高重点发展区域租赁住房的供应比例。

2.加强大型居住社区和城镇融合发展。针对各地大型居住社区，着重在周边增加产业用地和就业岗位，完善公共服务、环境品质。在县城中心城区及周边区域、新城和新城镇生活区内适度保留符合产业导向、经济效益好、环境影响小的工业地块，结合工业转型升级和城市更新，形成量多面广、规模较小的嵌入式创新空间，打造宜居宜业社区。

3.推动产业和人口同步聚集。有序引导人口和产业向“八大新城”片区、中心城镇和特色小镇转移和集聚，实现以产促城、依城兴产。加强住房布局与轨道交通、就业岗位、公共设施等在空间上的整合。引导产业向园区集中、园区向城镇集中，完善现有园区的生活居住功能，强化居住社区基础设施支撑和完善现代公共服务功能。引导产业集聚区企业实现产业配套宿舍共享，鼓励企业将自有产业配套宿舍在优先解决本企业员工住房后，可向园区其他企业提供租赁住房共享，形成资源互补、平衡发展。

四、城镇住房发展分类（区）指引

天水作为丝绸之路经济带重要节点、关天经济区西部龙头，经济潜力较大，对周边区域的人口有一定吸纳能力，但两区五县的住房需求和住房发展的前景各不相同。“十四五”期间，坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，以“稳地价、稳房价、稳预期”作为政策目标，全面落实城市住房市场调控的主体责任，基于各县区人口规模和分布、住房供给规模、商品住房价格、住房需求与供给潜力差异，以及各县区城市发展功能定位、新型城镇化发展、产业升级趋势等因素，分类指导、精准调控，合理确定各县区的住房发展方向、供应规模和重点任务，保持全市房地产市场平稳健康发展。

（一）优化提升区—秦州区、麦积区

1.发展定位

秦州和麦积两区是全市及陇东地区的经济和文化发展的核心区域，自然条件较为优越，对全市和周边地区有一定的人口吸纳能力，是全市住房市场发展比较成熟的区域，住房发展已进入提升城市能级水平与功能品质的阶段。

“十四五”时期，两区作为城市核心区域，城镇人口持续增长，住房需求比较旺盛。为满足新市民和居民改善性住房需求，住房发展的重点应适度加大住房供应规模，优化供给结构和布局，加快培育和发展住房租赁市场，全面推进老旧小区改造和因地制宜实施棚户区改造，积极探索发展保障性住房，建立多元住房供应和保障体系，优化提升居住品质。

2.重点任务

——稳定住房供应。通过增加住房有效供应，稳定市场预期。全面推进城镇老旧小区改造及棚户区改造项目，盘活存量住宅用地，适度提高住宅用地在建设用地中的占比，增加保障性住房用地供应，确保公租房用地供应。合理提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房中的比例。探索建立房地产市场长效机制，储备房地产市场调控政策，坚决遏制投机炒房，有效控制商品房销售价格的上涨幅度。完善市场交易制度建设，加强住房开发和交易行为的监管力度，整治违法违规行为，促进住房市场平稳健康发展。

——加快培育和发展住房租赁市场。多渠道建设和筹集租赁住房房源。探索集体建设用地上建设保障性租赁住房试点工作，在城市功能区、产业集聚区和交通枢纽区，新建一定规模和数量的租赁住房。完善长租房政策和租购同权政策，逐步扩大承租人享受基本公共服务的权利。

——完善住房保障体系，先行先试示范带动。有效增加保障性住房供给，着力建设一批保障性租赁住房标杆项目，在总结试点经验基础上形成可复制可推广至全省的经验，打造全省保障性租赁住房先行先试示范区。加快推进人才住房建设，实施以公共交通为导向的人才住房集中建设模式，选取高铁站点周边等交通便利、配套相对完善的片区打造人才小镇。

——提升城市居住品质，助推宜居城市建设。结合城市有机更新实施进棚户区改造，传承提升老城区特色文化风貌，推进秦州区中心城区传统建筑、老街区、历史人文资源的活化利用，打造特色主题街区，精细提升城区活力；结合企业搬迁与老旧小区改造，推进社区配套设施建设和环境同步提升，并注入文化创意、众创空间，营造创业、生活、娱乐一体的创新社区。因地制宜合理确定居住社区的规模，原则上单个居住社区以0.5万～1.2万人口规模为宜，打造15分钟城市居民活动圈；着力提升两区与秦安，甘谷、武山、清水、张家川县的道路互联互通水平，缩短居住地和就业地通勤时间，统筹新增居住区与快速交通、有轨电车、公交等枢纽的建设，改善区域通达性。

——优化城镇住房空间布局。适当降低老城区的开发强度，有序疏解转移秦州区部分功能和人口，提升中心城区周边的公共配套服务和交通支撑体系水平。麦积区结合机场搬迁和新城片区建设，以现有17个主镇区为节点，承接秦州主城区外溢人口和农村进城转移人口。

——推动产城融合和职住平衡。依托天水国际陆港、中梁空港城、冀城产业园、电子信息产业园等经济功能区建设，同步推进产业发展与“八大新城”片区建设，完善配套服务区居住商贸功能，加快商品住房发展，同时通过配建、改造等方式筹集保障性住房和租赁性住房。

——探索发展复合型地产。结合麦积全国综合养老示范基地、三阳医院陆港康养产业园、白鹿仓国际旅游度假区、公航旅房车露营基地等项目，适度发展度假、健康、养老主题地产，发展高品质居住社区，打造全省康养地产发展示范基地。

——创新住房保障跨区域协调机制。探索研究秦州区与麦积区之间，两区与其他县之间在公租房、保障性租赁住房、人才住房等保障性住房上的跨区建设、分配、运营管理合作机制。积极引导本区符合条件的居民到其他区域解决住房问题，促进中心城区人口和部分功能有序疏解转移。

（二）适度拓展区—秦安县、甘谷县

1.发展定位

秦安县和甘谷县人口众多，是“十四五”时期天水城镇发展空间拓展，实施新型城镇化、产业升级和承接功能疏解的重点区域。随着人口和产业向该区域聚集，城镇化率增长较快，有持续的新增住房需求。两县的城镇住房发展重点应以城镇化和新增就业需求为导向，推动两县与秦州、麦积二区一体化、同城化发展，引导住房需求合理分布，稳定城镇住房供应规模，完善以保障性住房和商品住房为主的“二元”供应体系，适度发展住房租赁市场。在支持当地居民首次购房和改善购房需求的同时，满足本市外溢的购房需求和承接产业发展带来的新增住房需求。

2.重点任务

——稳定商品住房供应规模。加强住宅用地和新开工面积的供应规模管控，以城镇常住人口家庭住房需求规模为引导，稳定住宅用地供应和新开工面积规模，稳定住宅用地价格，合理引导市场预期。防止投资性住房需求外溢的过度影响，避免住房需求大涨大落。

——扩大保障性住房覆盖范围，提高公租房货币补贴力度。将城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭、符合条件的新就业无房职工和城镇稳定就业的无房外来务工人员纳入保障范围。根据城市功能定位及产业方向，落实人才住房政策。因地制宜调整完善棚改货币化安置政策和公租房保障货币化比例。支持符合条件且具有一定支付能力的住房困难家庭到市场租房，政府按收入情况实行差别化补贴。

——优化住房供应空间布局。推进中心老城区和城市新区住房均衡发展。老城区通过城市更新和棚户区改造等渠道保障商品住房的供应。城市新区开发建设多元化的商品住房，通过配建等方式筹集租赁住房，培育住房租赁市场。稳步推进县区工业园区的住房建设，促进产城融合。引导人口和产业向中心城镇和特色小镇转移和集聚，适度增加商品住房和公共租赁住房供应，培育住房租赁市场，有序接纳主城区人口外溢和产业发展居住需求。

——优化住房供应结构，提升住宅品质。根据商品房库存情况，调整非住宅商品房供应比例，以非住宅商品房去库存为重点，严控增量、消化存量。鼓励引进品牌开发企业，建设高品质商业住宅小区，支持改善性商品住宅供给，合理引导住房消费朝节能、绿色、智慧方向发展。适度降低新开发商品住房容积率，合理确定棚户区改造项目容积率。提升物业服务水平，实现物业管理全覆盖。

——适度发展住房租赁市场。积极试点在集体建设用地上建设租赁住房，完善租赁住房投资建设运营机制。鼓励以市场化途径租购并举解决新就业、外来务工群体首次购房及当地居民改善性住房需求。

——稳步实施棚户区（城中村）改造。秦安县推进兴国镇20个行政村的拆迁改造，着力加快郑川新城建设，疏解旧城区过大人口密度，缓解交通和配套设施承载压力。提升城南片区、城西片区、城北片区三大片区的棚户区改造基础设施和公共服务水平，进一步完善市政公用设施和公共服务设施，提高城镇综合承载能力，有序疏解县城主城区人口，引导住房需求合理分布。

（三）潜力发展区——武山、清水、张家川三县

1.发展定位

武山、清水、张家川三县城镇化率较低，住房需求比较稳定。三县住房发展有一定的共性，住房市场主要以当地农业转移人口等新市民和本地居民购房为主。

“十四五”期间，武山、清水、张家川三县是全市推进新型城镇化、生态保护、现代农业、城乡统筹发展的重要区域。三县城镇住房发展重点应着力完善住房市场体系和住房保障体系，增加住房有效供应，开发多元化的商品住房产品，优化住房供应布局，解决住房供应结构性矛盾，推进中心城区的扩容提质及居住品质的提升。合理引导农村转移人口和产业向各县域中心和重点城镇就近集聚。优先支持进城务工群体的首次购房和本地城镇居民的改善性需求。适度扩大保障性租赁住房供给，为城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭、符合条件新就业无房职工和在城镇稳定就业的无房外来务工人员提供公租房保障，加大对无房挂职干部、扶贫干部及乡镇医疗、教育等行业人员的住房保障力度。

2.重点任务

——适度控制房地产开发投资规模。科学把握土地和住房供应节奏，根据本地城镇化进度和住房需求，合理确定住宅用地供应和新开工住房规模，及时公开信息，稳定市场预期，避免土地和商品住房供应大起大落。各县根据经济社会发展速度、房价收入比、商品房库存量等情况进行宏观调控与微观调节，确保房地产开发业与本地经济社会均衡发展。

——增加保障性住房有效供给。各县根据本地中低收入住房困难家庭、引进人才、帮扶干部及乡镇医疗、教育等行业职工的实际需求新建、配建一定数量的公租房和保障性租赁住房，优先保障本地居住需求。适度提高公租房保障货币化比例，支持符合条件且具有一定支付能力的住房困难家庭到市场租房。

——促进住房租赁市场规范发展。引导居民转换消费观念，加大租赁房屋管理覆盖面，建立全县统一的流动人口和出租屋资源信息库，建立房屋租赁市场综合管理长效机制。

——突出住房特色，提升居住品质。结合城市更新，推进棚户区改造和老旧小区改造，完善基础设施配套工程，提升公共服务水平。充分考虑当地生态环境和民族特色，建设山水住宅和具有少数民族风情的宜居住宅。适度降低新开发商品住房容积率，提高新建小区规划开发水平和住宅品质。新建住宅小区严格落实设施配套标准，逐步实现物业管理服务全覆盖。

五、住房发展保障措施

（一）优化土地供应政策

1.优化土地供应结构。根据本地住房发展实际，合理分配新增住宅用地指标，并控制住宅用地供应的规模、布局和节奏，优先确保保障性住房用地供应。实现商品住房用地供应稳中有升，保障性住房用地纳入年度用地计划，以划拨方式供地，应保尽保，保障性租赁住房用地适度增加。

2.提高土地利用效率，提供有效供给。盘活城市闲置和低效用地，通过城市更新、棚户区改造等方式，增加住宅用地的供应渠道。全面清理已供未开发的土地情况并向社会公布，加大已供未开发土地的促建力度，严格落实闲置土地处置规定。

3.完善土地出让收入分配机制。优化商品住宅用地土地招拍挂方式，探索限地价、竞配建等方式供地，引导市场主体理性拿地，确保地价稳定。在商品住宅用地招拍挂出让过程中，鼓励增加竞配建租赁住房和持有年限的规定。探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房。

（二）完善租购同权政策

1.完善住房租赁基本公共服务政策。突出和发挥“居住证”对租房居民的赋权功能，非本地户籍承租人按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，建立承租人居住证权利清单。对依法登记备案的租房人可以享受义务教育、就业、医疗、户籍办理、养老服务、社会救助、社区事务、科技申报、住房保障和公积金提取、法律援助和其他法律服务等国家规定的基本公共服务政策。加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

2.有序推进住房保障货币化改革。完善租赁补贴发放政策，结合当地住房市场租金水平和保障对象的收入、财产等情况，建立租赁补贴标准随市场租金水平动态调整机制，定期动态调整公租房租赁补贴标准，逐步缩小租赁补贴与实物配租的差距，增强保障对象的租金支付能力；调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的县区取消货币化安置优惠政策；建立人才货币化保障机制，有针对性地向新就业无房青年人才、重点企事业单位人才、符合公共租赁住房申请条件的技术和技能人才发放租赁补贴。

3.健全住房租赁市场监管体系。规范住房租赁市场行为，大力推行住房租赁合同示范文本，明确租赁双方权利义务，鼓励租赁当事人签订长期租赁合同，保障承租人长期、稳定的居住权益。建立全市统一的住房租赁监管服务平台，建立全市统一、规范的数据标准和技术标准，引导租赁当事人依托住房租赁服务监管平台实现网上签约，落实住房租赁登记备案制度。

（三）加大保障性住房金融财税支持

1.加大财政资金支持力度。加大公共财政对住房保障的投入力度，形成稳定的财政支持机制。创新财政支持方式，通过财政补贴、贷款贴息、政府和社会资本合作（PPP）模式、政府购买服务等多种形式，引导社会资本投入。加大对城镇老旧小区改造长效管理的资金支持，确保各项工作平稳有序开展。完善住房保障资金与棚户区改造资金统筹使用机制。

2.深化落实相关税收优惠政策。继续落实保障性住房税收优惠和差别化的住房税收政策。对保障性住房建设筹集、经营管理所涉及的土地使用税、印花税、契税、土地增值税、房产税、增值税、个人所得税等，继续按规定给予税费后优惠。依法落实国家调整住房交易环节契税、增值税优惠政策和个人出租住房相关税收优惠政策，对居民购买自住型和改善型住房给予税收支持，对居民购买投资性和投机性住房通过税率进行调节。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，落实税收优惠政策。

3.创新保障性住房金融支持。积极引导保险资金、社保基金、企业年金和其他资金参与保障性住房建设与运营。探索PPP模式在保障性住房项目中的运用，研究房地产信托投资基金以股权方式参与保障性住房项目。

（四）强化住房金融风险管控   

1.严格执行差别化信贷政策。加大对刚需购房居民合理购房需求的金融支持力度，重点支持首套自住需求。精准抑制投资性、投机性购房，避免误伤刚需及合理的改善性需求。加强个人住房贷款总量调控管理，严格审查购房首付资金来源，严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房。　

2.加强各类资金监管。实施房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。加强对债券融资、信托资金、理财资金、资管计划等各类资金严格监管。加强住房用地购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。严禁小额贷款公司等地方金融监管部门实施监管的机构资金违规流入房地产市场，严厉打击“首付贷”等行为，切实抑制房地产泡沫。严格控制房地产在新增信贷资源上的占比不超过40%。

3.推动住房公积金制度规范化发展。完善改进住房公积金缴存、提取、使用和监管机制，积极支持职工用于自住的首套及改善性普通商品住房购房贷款需求，允许缴存职工提取住房公积金支付房租。推进住房公积金制度改革，重点支持新市民、新就业的大学毕业生和中低收入家庭解决住房问题。将符合条件的农民工和个体工商户逐步纳入公积金缴存范围，进一步推动个体、私营、混合所有制、外资等非公有制单位建立住房公积金制度。

（五）加强房地产市场监管监测

1.加大市场监管力度。全面加强商品房买卖合同、存量房买卖合同、房屋租赁合同和房屋抵押合同网签备案工作。强化商品房预售管理，实行商品房预售价格备案制度，实行明码标价、一房一价制度。加强商品房预售资金和存量房交易资金监管。持续开展打击违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动，保持房地产市场健康有序运行。

2.加强房地产市场监测。落实市级监控和指导责任，加强对辖区内县区房地产市场监测和评价考核，指导各县区采取针对性措施，确保城市主体责任落到实处。完善房地产市场监测评价体系，强化部门信息共享和业务协同，提高监测评价的科学性和准确性。建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开土地储备和已出让土地建设进展情况，接受社会监督。

（六）加强规划组织实施

1.强化政府调控职能。按照“市县区联手、以县区为主”的原则，落实城市主体责任。市级层面负责本市住房发展的制度设计，组织协调各项政策措施的落实推进。各县区政府对本行政区域内住房发展负主体责任，承担“稳地价、稳房价、稳预期”等职责，将维护住房市场平稳健康发展、推进住房保障、实现住有所居纳入政府主要工作目标。不定期组织召开调控联席会议，充分发挥房地产市场调控和保障性安居工程联席会议制度作用，及时协调解决房地产市场调控和保障安居工程建设中的重大问题。加强房地产市场分析研判，提出房地产市场调控工作建议。全市房地产市场调控和保障性安居工程领导小组办公室要切实发挥牵头抓总作用，统筹协调各方力量，定期召开专题会议，研究解决房地产市场发展中的重大问题，各相关单位要结合各自工作职能职责，提出具体的指导性意见。

2.加强相关部门的配合协作。建立房价地价联动机制，住建部门参与土地出让方案制定，根据房价情况合理设定地价，实现地价与房价联动。建立住建部门与自然资源、统计、税务、财政、银行、发改、水电气等部门的相互协作机制，推动业务数据逐步走向互联互通。与电力、供水、燃气等部门实现信息共享，做好住房使用情况监测。建立部门联合惩戒机制，加强房地产企业信用平台管理，凡被市场监管部门列入“严重失信违法企业名单”、法院列入“失信被执行人名单”、房地产行政主管部门评定为不诚信类别的开发企业，全部列入房地产信用平台失信名单，实行多部门联合惩戒。

3.推进规划引领带动与有效衔接。在城镇住房保障建设工作中加强城乡规划、土地规划对优化住房发展布局的引导，在城市总体规划、城市控制性详细规划中考虑住房的发展需求。完善现有、建设中或规划中的保障性住房基础设施和公共服务设施。促进规划间有效衔接，加强住房发展规划与国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、近期建设规划等规划的有效对接，确保土地、住房供应、人居建设相关内容的衔接。强化规划联动，相关规划编制或调整，要把本规划相关指标及内容同步落实或调整。

4.强化组织实施。各县区根据全市住房发展格局的重要部署及全市城镇住房发展规划，加快编制本地区城镇住房发展规划，细化年度发展目标。鼓励社会广泛参与，广泛征求并听取专家和公众意见，鼓励社会公众参与对规划实施监督，强化规划引导预期。完善规划评估机制，结合住房发展规划实施，适时开展中期和期末评估，在住房发展规划评估基础上，进一步完善规划任务和工作重点，使规划更加符合本市住房发展实际。健全监督考核机制，市住房和城乡建设局（市房产服务中心）联合相关部门适时对各县区贯彻实施住房发展规划情况进行督促检查，对重点地区、重点任务实施情况适时开展评估，严格监控工作落实情况，对落实规划不力及违反规划的行为，启动问责机制，确保本规划顺利实施。